Samlink kouluttaa: Omakotitalon ostaja, rakentaja tai remontoija pankin laina-asiakkaana

Marraskuisessa koulutuksessa Samlinkin asiakkaat pääsivät tutustumaan omakotitalokaupan, remontoinnin ja rakentamisen onnistumisen elementteihin ja kipukohtiin. Pankin toimihenkilöiden on hyvä tuntea asiakkaan tilannetta ja ymmärtää rakentamisen ja remontoinnin riskejä voidakseen vahvistaa ja tukea asiakassuhdetta. Koulutuksessa tutustuttiin käytännön esimerkein apuvälineisiin, joita voi hyödyntää asiakasneuvotteluissa.

Omakotitalot voidaan jaotella esimerkiksi eri aikakausien mukaan, jolloin jokaisesta ryhmästä voidaan haarukoida sen ajan rakentamistavalla tehdyille rakennuksille tyypillisiä riskejä. 80-luvulta lähtien suunnittelusta johtuvia virheitä ei rakennuksissa juurikaan enää ole. Toteutusvirheitä voi toki silti olla, kuten jokaisen aikakauden taloissa.

– Esimerkiksi rintamamiestaloissa on perinteisesti ongelmia märkätilojen kanssa, ja 60–70-luvun taloista suuri osa on homevaurioituneita, PRKK – Peruskorjaamisen ja Rakentamisen Kehittämiskeskuksen toimitusjohtaja Mikko Juva avaa.

Omakotitaloremonteissa korjaukset voidaan ryhmitellä tietyin aikavälein toistuviin, kustannuksiltaan isoihin peruskorjauksiin sekä tarpeen mukaan tehtäviin, edullisempiin huoltokorjauksiin. Huoltokorjauksilla voidaan kasvattaa elinkaaren pituutta uusimatta rakenteita.

– Peruskorjaus on kuitenkin lopulta aina välttämätön. Silloin uuden rakenteen käyttöikä alkaa alusta, jonka aikana se taas vaatii huoltokorjauksia.

Taloudellisen kiinteistönpidon näkökulmasta kiinteistön tekninen arvo tulisi pitää yli 65 prosentissa, jolloin varmistetaan rakennuksen käyttökelpoisuus

Korjausvelaksi kutsutaan rakennuksen vanhenemisesta johtuvaa teknisen arvon alenemaa ja sen vuoksi vaadittavaa peruskorjausten määrää. Korjauksia tulisi tehdä rakennuksen koko käytön ajan.

– Taloudellisen kiinteistönpidon näkökulmasta kiinteistön tekninen arvo tulisi pitää yli 65 prosentissa, jolloin varmistetaan rakennuksen käyttökelpoisuus ja riittävä vakuusarvo tuleville peruskorjausten rahoituksille. Jos tekninen arvo putoaa merkittävästi matalammaksi, rakennus ikään kuin käytetään loppuun, ja mietittäväksi voi tulla jopa se, että kannattaako lisää remontteja enää edes tehdä.

Kuntotarkastusraportin ymmärtäminen on olennaista

Talon kunto kannattaa selvittää huolellisesti aina ennen isoja peruskorjauksia, sillä jotkut vauriot eivät näy ilman rakenteiden avaamista. Tässä kohtaa korjausprosessi on vielä helppo keskeyttää, jos löydökset ovat isoja ja kustannusarvio nousee liikaa.

Kuntotarkastusraportti tai muu tekninen selvitys on hyvä pyytää nähtäväksi myös pankkiin. Asiakkaan kanssa on hyvä keskustella, että raportin sisältö, mahdolliset lisäkorjaustarpeet sekä niiden kustannukset on ymmärretty.

– Jos talon ei haluta tuhoutuvan, rakenteita on pakko korjata. Omakotitalon kiinteistön huoltoon ja korjauksiin pitäisi varata vuosittain 1–1,5 prosenttia uuden kiinteistön arvosta, eli keskimäärin 300–400 e/kk koko rakennuksen elinkaaren ajan.

KH- eli kiinteistönhoitokortin sisältämän kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -ohjeiston avulla voidaan esimerkiksi kiinteistökauppojen yhteydessä arvioida rakenteiden kunnossapitovastuiden kirjaamista kauppakirjaan. Ohjeellisen käyttöiän ylittäneiden rakenteiden kunnossapito tulisi kauppakirjassa määrittää ostajalle, tai vähintään mahdollisten piilevien virheiden korjausten kustannusriski tulisi jakaa ostajan ja myyjän kesken.

Suunnittelu on halpaa, rakentaminen kallista

Suunnitteluvaihe on rakentamisen tärkein vaihe, jossa ei kannata nipistää kustannuksista, jotta rakentamisvaihe etenisi sujuvasti. Kustannusarvio kannattaa teettää ammattilaisella, ja siihen on tärkeä sisällyttää kaikki valmiin hankkeen elementit pihoineen, liittymineen ja viemäreineen.

– Budjetti ylittyy 97 prosentilla omakotitalorakentajista, osalla pahimmillaan jopa kymmeniä prosentteja. Huolellisella kustannusarviolla voidaan välttyä yllätyksiltä.

Budjetti ylittyy 97 prosentilla omakotitalorakentajista

Monet tekijät vaikuttavat omakotitalon rakentamisen kokonaiskustannuksiin. Karkean arvion tekeminen uudisrakennuksen hinnasta on kuitenkin helppoa, ja se auttaa lainaneuvotteluissa minimoimaan riskejä rakennusajan lisärahoituksen tarpeelle. Siltikin muutoksiin kannattaa aina etukäteen varautua.

– On muistettava, ettei ole olemassa ilmaista kellaria. Rakentamisessa jokainen neliö maksaa ja yllätyksiä tulee lähes aina, Mikko kiteyttää.

Sivun alkuun